【摘自:浙江日報 2012年08月01日 00012版：樂活人居 】

【編者按：十幾年的風風雨雨，很少一個行業，像地産這(zhè)樣跌宕起(qǐ)伏；很少一個行業，像地産這(zhè)樣考量人們的思想。浙江，是中國(guó)地産的重鎮，當下，站在地産調控的風尖浪口，亟須地産開(kāi)發(fā)的先行者。從本期起(qǐ)，在中國(guó)地産波瀾壯闊的背景下，本報記者深入一線，追蹤采訪浙江地産界的先鋒人物，實錄他們獨特思考，努力尋找浙江地産前行的方向(xiàng)。】

浙江日報記者　秦正長(cháng)

　　

萬華控股，總部坐落杭州武林商圈，當今旗下的核心産業——産業運營，正以獨特的理念和強勁的勢頭發(fā)展著(zhe)。

　　

陳揚，萬華科技産業園的操盤手，他首先強調，他從事(shì)的更多的是一種(zhǒng)鮮人問津的産業運營。

破冰之旅

　　

2006年，萬華控股集團選擇杭州錢江開(kāi)發(fā)區——杭州市政府直屬的一個省級經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，開(kāi)始它的破冰之旅。第一個項目萬華科技園，隻有92畝，目前已投入運營。接著(zhe)，第二個園區、第三個園區正在進(jìn)行之中。

　　

陳揚說(shuō)，選地、建設、運營，這(zhè)不同于地産開(kāi)發(fā)。産業地産運營，需要更多的社會(huì)責任感，需要高超的資源整合能(néng)力。作爲企業從事(shì)産業運營，要承擔社會(huì)責任，要對(duì)自身企業負責任，更要對(duì)入園的企業創造增值服務，使客戶的核心價值最大化。很顯然，産業地産運營不同于一般地産開(kāi)發(fā)，房子造好(hǎo)，賣完完事(shì)。

　　

萬華科技園一期總建築面(miàn)積6.3萬平方米，目前集聚了近200家企業，引進(jìn)資本金總量計劃超20億，年稅收超3000萬元。

　　

正在建設中的第二個産業園——萬華創新科技園，其中包括文化創意産業園，是跟香港衛視傳媒集團、香港享達集團合作建設的。這(zhè)個占地150畝，建築面(miàn)積超過(guò)14萬平方米的項目，目标是國(guó)内一流的科技、文化産業園。而第三個項目——杭州新加坡低碳科技園，是浙江省政府與新加坡政府第六次浙新理事(shì)會(huì)上的簽約項目，總體規劃345畝，定位爲中國(guó)領先，世界一流。

　　

盡管第二和第三個産業園還(hái)在開(kāi)發(fā)之中，但是陳揚與他的團隊已經(jīng)邊建設邊運營了。“這(zhè)是産業地産與一般地産的區别。”他說(shuō)。

最核心的是商業運營模式

　　

陳揚操盤的這(zhè)幾個科技産業園裡(lǐ)，目前圍繞著(zhe)2.5産業的理念，用低密度花園式的獨棟企業總部，獨立研發(fā)、營銷中心，高層産業化商務大廈等建築形态，爲中小企業提供良好(hǎo)的生産環境。但最核心的，是他們目前在三大産業園推出的商業運營模式。

　　

國(guó)内類似的産業園數不勝數，怎麼(me)樣讓客戶選擇你，或者說(shuō)，能(néng)夠爲政府、爲客戶帶來什麼(me)核心價值，這(zhè)是最關鍵的。

　　

按照陳揚的說(shuō)法，他們運營的商業模式，可以根據客戶量身定制産品。

　　

首先他們根據客戶需要，爲企業免費購置廠房和辦公樓。這(zhè)可是一個足夠大膽的構思。産業園根據企業三年投入産出和稅收情況，三年後(hòu)實現企業的既定目标，産業園就(jiù)把廠房或辦公樓産權過(guò)戶到客戶名下，讓企業永久擁有自己的物業。目前已經(jīng)有很多企業享受這(zhè)樣的政策，同時(shí)也已有許多企業有意享受這(zhè)些政策。

　　

其次是免費租賃房屋。根據企業自身發(fā)展需求，爲企業免費提供辦公場所，最大程度地減輕企業自身發(fā)展中的資金壓力問題。其三是企業免費注冊。企業入駐萬華科技産業園，園區代辦工商、稅務等一切手續，并且免收服務費。

　　

目前萬華控股運營最爲自得的，還(hái)是它的融資模式。一些企業需要購置或租賃房産，但是資本總量有限，萬華控股就(jiù)提供金融平台，幫助企業實現融資購買房産或租賃房産。萬華控股爲企業搭建金融服務平台，通過(guò)入園企業提供股權投資、貿易融資、融資擔保、創業創新基金等。爲此，萬華控股運用自身的資源優勢，提供了銀行的合作平台、自己的投資平台和私募資金在内的社會(huì)合作夥伴金融平台。

　　

第三是營銷中心，爲每一個企業，提供這(zhè)個平台，解決他們産品銷售。萬華控股自身需要産品材料，合作夥伴也有需要，通過(guò)代理銷售或包銷形式，解決企業的銷售問題。

　　

“中小企業不外乎三個方面(miàn)：資金、銷售、效益，解決企業這(zhè)些核心需求，也就(jiù)解決科技園的産業集聚、企業集群。”說(shuō)到這(zhè)裡(lǐ)，陳揚信心滿滿。

　　

運作産業地産，陳揚強調最多的，還(hái)是超強的資源整合的能(néng)力。客戶需求多元化，運營商需要極強的資源整合能(néng)力，實現整合共享。而這(zhè)點，或許正是萬華科技産業園的強項。

産業地産成(chéng)長(cháng)的秘密

　　

當地政府對(duì)産業運營的支持，是産業地産發(fā)展成(chéng)長(cháng)的一個支撐。在土地資源日益緊張的情況下，各地政府“畝産論英雄”，一個科技産業園能(néng)夠集聚這(zhè)麼(me)多的企業，想不受追捧才難！

　　

陳揚對(duì)産業地産的特性如數家珍。産業地産，屬于地産範疇，但不同于一般地産。房地産開(kāi)發(fā)是一次性的，而産業地産引進(jìn)的是企業。房地産賣給的是個人，而産業地産集聚企業，帶來資本金的流動，人才的進(jìn)入，提供就(jiù)業，以及經(jīng)營銷售，産生稅收，帶動一個區域經(jīng)濟的發(fā)展。

　　

記者問：宏觀調控之下，會(huì)不會(huì)有房企轉投産業地産呢？

　　

陳揚：宏觀調控之下，房企有它自身的選擇，有可能(néng)調整自己的産品結構，改變投資方向(xiàng)，投到商業地産，或工業地産。任何房企對(duì)産業園有想法，有資金，都(dōu)有可能(néng)也可以投入，但有一點核心問題，你是否具備了産業運營的資源整合能(néng)力。

　　

記者：萬華控股會(huì)深耕産業地産嗎？

　　

陳揚：與普遍的地産開(kāi)發(fā)最大的區别在于，房地産開(kāi)發(fā)是一次性的，以自然人爲主；而産業地産可持續發(fā)展，面(miàn)對(duì)的是企業，可不斷增量。科技園内企業流動，但是不會(huì)影響産業園整體發(fā)展，不斷會(huì)有新鮮血液進(jìn)來。所以我一直把産業地産作爲事(shì)業來做。而萬華科技産業園已引起(qǐ)了許多城市的關注，絡繹前來洽談，走出去是必然趨勢。